2021.01.07 柯文哲《公共住宅租金訂定標準》
影片來源：https://youtu.be/HJrUvU1vi1g
我們已經做了盤點了，#我兩任的任期可以開工的是13209戶，#可以完工的是7704戶，不過這完工的7704裡面，在郝龍斌市長時代開工的，就是我那個第一個任期，1562戶，所以事實上你知道，下一任的市長在前4年你知道，預計你把這個13209減掉7704，就是下一任市長第一個任期可以剪綵的戶數，大概是多少？7000多將近8000…嗯大概7000多，所以是這樣啦，市政是一棒接一棒。
所以這也要在這個地方很誠實地跟大家講，我們當時很天真以為說8年可以蓋5萬戶，#真的下去蓋以後就知道沒那麼簡單，#不是編預算房子就會長出來。
那個編預算下去、找地、要跟里長溝通、跟里民溝通、要交通維護計畫，還要接到各種陳情抗議，什麼妨礙他的天際線，什麼容量太大，反正就抗議一大堆。
然後一一的去說明，是要減少容積率，還是路線要重改，講完以後，還要在議會申請預算，預算再去開工，開工要監工，要撥款，蓋好以後還要驗收，還要搬進去。還有喔想都沒有想到的，蓋到一半竟然營造商倒閉，天哪這個，上游廠商跑了，下游廠商沒拿到錢，還要再去善後。
所以事實上要很誠懇地講你知道，8年開工13000戶…差不多，但是這樣啦，就希望以後的市長就按照這個速度慢慢地蓋下去，因為事實上看韓國的經驗，他也是花20幾年的時間去建構整個社會住宅的系統，所以不要幻想在這個很短的時間內，至於說什麼8年不管要蓋20萬戶還是12萬戶，坦白講我都知道那個不容易，因為他們有一個迷思，以為編了預算房子就會長出來，沒那麼容易，當然可以硬蓋，但是保證以後就是蓋得難看，這個什麼都不會設置得很好。
因為達到50000戶以後，從學理上你知道，只租不賣的社會住宅達到總戶數的5%才能夠對這個房價產生有效的抑制效果，我們台北市大概是95萬戶，所以乘以5%的話大概就是50000戶，所以50000戶還是台北市社會住宅的終極目標。但是希望她以一個務實的態度往前進，花個十幾年的時間把它完成，我想這個是一個比較務實的態度。
再來就是「錢」的問題。
我們來看看右邊這個圖，我們要蓋這些社會住宅，就目前已經規劃的50處社會住宅，總經費1605億，其中我們自有基金是89億(5.6%)、 中央補助13億(0.8%)，#其他1503億事實上是跟銀行貸款。
我要跟大家講，借錢是要還的，所以為什麼我會相當堅持這個財政紀律，我不希望說我們目前蓋的社會住宅是跟銀行借的1503億，如果將來財務不能平衡的話，錢還不了，請不要忘記，欠錢是要還的，還有更可怕的，欠錢是要繳利息的，所以今天我們在講房租這些問題，我希望大家還是一個很務實的來探討我們今天面對的問題，那麼到底我們…我們先講財務的資金來源，那這個錢到底會花到哪裡去？
我承認我們到了去年的時候，對租金有重新做一次調整，為什麼？
#健康社宅 在106年的時候，我們以為說那個自償率有135%，到109年實際跑上去，#真的租了以後發現自償率只有94.4%，沒有那麼樂觀，有幾個原因：
第一、只租不賣的社會住宅坦白講它的維護(無收音)，我跟你保證，台灣絕對不會有那種一千年的房屋，很簡單，台灣任何一個點一年是2.6次颱風，如果一千年的話要2600次颱風，任何一個建築物被2600次颱風打過去絕對活不了，還有地震，你要知道康熙的時候康熙大地震，內湖是湖喔。所以台灣有颱風地震白蟻，台灣的建築物它的維護成本遠比我們在荷蘭…我有去看過荷蘭，那成本高太多了，歐洲國家你知道，他的房屋一旦蓋好以後，那個維護成本比我們台灣的低太多，因為他沒有颱風地震白蟻這種東西。
另外一點，我們當時在設立這個社會住宅的時候，對營運成本沒有很仔細去考量，所以我們現在以興隆國宅為例，保全一組、安全又另外一組，我當時就看說這個應該合在一起就可以減少人力，可是當時都沒有，全部分開，所以我們的設計，保全兩棟大樓要用兩套人力，這個都太浪費了，
所以我們一開始在估計這個成本的時候，坦白講對營運的成本、對維修的成本都低估了。
所以我們看看，興隆社宅、健康社宅，原來106年(自償率)估是135%，事實上到109(年)它自償率掉到94%；興隆D2一開始(自償率)是93.7%，後來變81.7%；青年一期(社宅)106年是101%，變84.5%。也就是說我們一開始在蓋社會住宅的時候很明顯對財務太樂觀。
還有一點，很實際的數字，我們來看看這一條(曲線圖)，我們蓋世大運的時候，那個選手村2907戶一坪才8.5萬，去年我們最近才招標出去，一坪造價15.46萬，15萬啦，從85000爬到了15.46(萬)，我們很誠實地講，現在全台灣都缺工，我們那個標就是標不出去，你沒有那個價格就是沒有人來標，因為他去外縣市做那工程比較好賺，他不肯來，特別我們台北市的又不會浮編，又沒有什麼追加預算的空間，我也不希望大家追加預算，我每次說編多少就給多少，所以我們看看喔，上面這一條就是我們的 #社會住宅在過去幾年每一坪的建價，#從85000一直爬爬到現在15.46萬。
所以表示什麼你知道，我知道有些人會講說你當年不是在2014年選市長的時候說這個一坪500塊就可以？當時的造價一坪不會超過10萬，現在一坪已經15萬了，所以 #現在一坪的租金成本會收到700塊或800塊，有實際的原因，因為造價就上漲了。
所以整個建築的成本在上升，營運成本低估，然後那個維修的成本也低估，所以到去年的時候，我們實際開始算租金的時候，就知道說不能再用以前那個價格，#那個價格我們蓋不到5萬戶，#蓋到一半就會破產(投影片：#55年營運期平均每戶虧損103萬，#以2萬戶營運規模預估將使住宅基金整體虧損達206億)，所以我的態度是這樣，現在不調整租金以後一定後悔。
所以我們現在租金有一個新的公式，寫在這裡：
第一個是這樣啦，土地費用其實我們現在還是沒有算地價，如果真的要把土地的費用算下去那更不得了了，我們的租金就要跟市價一樣高，所以我們是假設公家土地錢不用。
再來喔，我們現在的社會住宅低樓層都有公共設施，我說那個公共設施也沒有理由要讓住戶去承擔，所以全部要扣掉。
再來喔，我們要開始想一個問題，我們那個社會住宅在低樓層也有店鋪也有停車場，那也要建造，當然它也有收入。
另外一個是房屋稅、地價稅，假設一個房子是55年，按照現行法律，前10年是可以免稅，可是後面還有45年目前的法律都沒有說可以免稅，房屋稅地價稅是地方稅，這地方也要很誠實的跟各位議員報告，唯一還可以討論的是房屋稅地價稅，#但是我反對不徵收，我講我的理由：
在前年蘇貞昌院長突然說印花稅他不徵了，可是你要知道印花稅是台北市政府的地方稅，一年是50億，你說不徵，我說可以啊那台北市就少掉50億了，這50億你要給我嗎？他說明年會給你，我說後年跟大後年咧？我還在當市長怎麼辦？後來這個印花稅就不了了之，沒有了。
房屋稅地價稅是地方稅，#如果大家說要取消可以，#但是要先講好以後的市長就沒有這筆錢，這個大家要明講，如果我們房屋稅地價稅不算的話，我承認我們目前的社會住宅租金可以下降，而且可以降相當多，可以到25%以上，但是這個要大家講好，未來的台北市政府就沒有這筆錢了。
所以是這樣啦，管理費、維護費，這個我們會想辦法在房屋的設計再去精進，這個我們每次蓋完，我們那個科長都有做那個…我都有要求要寫檢討報告，設計哪裡要改的什麼我們會改。
我們來看看這個社會住宅的收入，我現在是這樣啦，將來的社會住宅低底層，固然我們有公共設施，但是我認為停車場跟店鋪的收入恐怕要增加一點，因為(圖表)綠色那塊增加的話就可以減少租金的壓力，所以將來喔一樣，大家不要以為說那個社會住宅停車場就要來使用不要錢的，然後每個都要打折啦 ~ 講一大堆；還有喔，固然我們還是會公托，托嬰托幼優先，但是還是要留下一些商業面積，不然那個錢還是…如果商業面積沒有的話，租金的收入就要增加，不然財務沒有辦法平衡。
另外一個是這樣，#社會局的分級租金補貼，我倒覺得這一條是這樣，這是動態的，按照當時台北市政府的財務狀況去調整，這個事實上我知道 #我們現在一年租金補貼已經到10幾億了，14億，相當多喔，所以我們整個住宅的收入喔，社會局的補貼多，我們的房屋負擔就少，但是這個社會局的租金補貼也不是無限制地放大，這要看我們財政能不能負擔。
所以今天在這個地方跟大家講社會住宅租金，為什麼在去年我們會調整，我們把這個來龍去脈都講過一遍，唯一可以討論的是房屋稅地價稅，但是我反對不徵，因為我們沒有理由把未來50年台北市長的權力拿掉，把未來債留子孫，我反對，當然這個大家可以討論。
所以是這樣啦，我們目前蓋出來的社會住宅用成本算完以後，我們有跟這個市場行情再double check，包括地點、建物型態跟使用年限，不管怎麼算，我們那成本算出來就租金，我們再跟市場行情check一遍，#絕對在85%以下，甚至在80%以下，那過去你知道，在蓋興隆公宅的時候，我們實際租出去的事實上只有市價的55折，差不多半價，現在大概是可以到8折左右。
所以事實上這次明倫公宅一房型、二房型中籤率一個9%、一個11%，大概只有10%能夠中籤，所以表示說它還是很明顯比市價低很多，甚至我們現在 #國家住都中心針對租金，#商圈是5萬塊，那麼 #以大同區來算的話大概每坪700到1489，所以我們明倫社宅是一個新的，(每坪) 842事實上沒有說比較貴，事實上從這個中籤率只有9%跟11%就可以明顯知道說，它還是比市場便宜很多。
當然那個三房型租金會到4萬這件事情我們有解釋過，台北市政府蓋社會住宅到現在最成功的是，我們讓一個鄰避設施不再是鄰避設施，所以一定要混居，不可以整棟大樓都是住那個經濟弱勢，這樣以後一定變成貧民窟，這是我們去荷蘭看過以後，對方給我們最大的勸告，他說一定要用混居才能夠避免變成貧民窟，一蓋下去幾年以後旁邊房價全部掉了，這是我們一個理念，去國外學習回來的。
不過是這樣啦，大家還是說這個太貴，我們回去檢討：
第一點，我們有一個以設計手法控制社會住宅的房型跟坪數，那種大坪數的，特別是陽台10坪8坪的，這個我們會改進，因為那個縮小以後房價就可以掉下來，所以這個租金面積計算我們後來有一個規定是這樣，#超過5坪以上的我們就當作是我們當年設計錯誤，所以那5坪以上就不收了，其他該收的還是收。
那單價的話我們也確保說這個單價不會超過旁邊市場的行情價，我保證在85折以下，事實上都在8折以下，另外管理費的面積，我們現在是每坪70塊，這大概還是跑不掉，大概公式是這樣。
租金的面積我們又在設置新的房屋的時候，我們會有這個叫「台北市社會住宅規劃設計基本需求」，(無收音)，看起來比較寬，不過這個我們都會檢討，所以我們整個設計準則會修改，陽台面積以後不會再設計那個什麼8坪10坪的，原則上是5坪，超過的我們就不算錢，所以這個我們會檢討陽台面積，調整公共走道的寬度等等，也會參考民眾可負擔上限。
另外原則上我們目前的社會住宅是631比例，一房型60%、二房型30%、三房型是10%，就631，明倫事實上設計已經到721，我們在考慮看看三房型的比例要不要再縮小，這個可以討論，所以這個房型的比例可以討論，不過目前絕對不會超過631，可能會比631更偏向一房型二房型，這個可以討論。
所以結論是這樣，我們還是混居，然後收入在40%跟50%的是沒有任何的租金補貼，那我們再檢查過，到現在為止我們租出去的社會住宅裡面，收入在40%到50%的只有3%，所以「97%」他的 #收入都是在40百分位以下，然後我們就按照他的實際收入狀況租金補貼增加，如果你比較弱勢，租金補貼就多一點，你自己付的就少一點，所以這個大概是目前的一個策略。
所以結論是這樣，這次被批評的地方…我也承認那個明倫公宅有over design的問題，這樣…好吧，既然說是over design，那陽台超過5坪的就政府吸收不計價了，但是扣掉這個以外，我還是要很誠實地跟大家講，蓋社會住宅還是要考慮永續經營，所以我們的概念是這樣「#民眾可負擔、 #政府可負擔、#可以永續經營」，我要很誠實地跟各位議員講，#蓋500戶的社會住宅跟蓋50000戶他的財務規劃是不一樣的，只蓋500戶我可以變成樣板工程，就是租金很便宜，可是50000戶的時候，不可能，國家會倒掉。
所以民眾可負擔、政府可負擔，社會住宅可以永續經營，這是我們在租金的策略。至於大家有要討論的我們可以今天來這個地方討論，好，謝謝大家。
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